Architetto Roma Prati

🚨 Edilizia libera non significa “si può fare tutto”. Eppure è proprio questo l’errore che, più spesso di quanto si pensi, trasforma un intervento apparentemente innocuo in abuso edilizio. Nel mio lavoro vedo lo stesso schema ripetersi continuamente: un intervento considerato “minore”, eseguito senza titolo, che esce dal perimetro dell’edilizia libera senza che nessuno se ne accorga. Il problema non è la norma. Il problema è come viene interpretata nella pratica. L’art. 6 del d.P.R. 380/2001 semplifica il procedimento, ma non elimina i controlli e soprattutto non sospende l’applicazione delle altre normative. Ed è proprio in questo scarto tra percezione e realtà che nascono gli errori. Ecco i 10 più frequenti 👇 1️⃣ Confondere edilizia libera con assenza di regole Il fatto che non serva un titolo edilizio non significa che l’intervento sia privo di limiti. Restano pienamente operative tutte le normative di settore: antisismica, sicurezza, igienico-sanitaria, efficienza energetica,...

Una struttura autorizzata come stagionale e facilmente amovibile può restare sul suolo per anni senza conseguenze? La presenza di fondazioni o elementi in muratura può trasformarla in una costruzione stabile? Infine: il lungo tempo trascorso dalla realizzazione può impedire all’amministrazione di ordinare la demolizione? Sono questioni molto frequenti nella pratica urbanistica (sentenza 9 marzo 2026, n. 1903 Consiglio di Stato). 🔎 Il caso Un permesso di costruire rilasciato nei primi anni 2000 autorizzava la realizzazione di manufatti in legno facilmente smontabili, destinati alla somministrazione di alimenti e bevande durante la stagione estiva. L’elemento decisivo del titolo edilizio era proprio la temporaneità della struttura: installazione stagionale e rimozione al termine della stagione. A distanza di anni, però, un sopralluogo dell’amministrazione ha accertato una situazione diversa da quella autorizzata: • presenza di elementi in muratura • platee e fondazioni in cemento ...

Una casa 🏡 ante 1967 senza licenza edilizia non necessariamente è regolare 📐 come dimostrare la legittimità? Una delle domande più frequenti nel settore immobiliare è questa: 👉 “Se l’immobile è stato costruito prima del 1967 e non ha una licenza edilizia, è regolare?” La risposta è: dipende. Prima della cosiddetta Legge Ponte – (L. 765/1967), l’obbligo generalizzato di licenza edilizia non era esteso a tutto il territorio comunale. Questo significa che molti immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 potrebbero essere legittimi anche senza un titolo edilizio formale. Ma attenzione: la legittimità va dimostrata, non presunta. ⸻ 📌 Quali documenti servono per provare la preesistenza? Ecco gli strumenti principali: ✔ Visure e planimetrie catastali storiche Attenzione: il Catasto non prova la legittimità urbanistica, ma è un indizio importante sulla consistenza dell’immobile nel tempo. ✔ Aerofotogrammetrie storiche Le foto aeree (anni ’50, ’60, ’70) sono spes...

  🏠 Comprare una casa da ristrutturare a Roma può essere un buon investimento. Oppure il peggior incubo della tua vita. Il problema? Molte famiglie scoprono le vere criticità solo dopo il rogito, quando tornare indietro non è più un’opzione. E quasi sempre gli intoppi sono questi ⬇️ 🔎 1️⃣ Verifica urbanistica e catastale Planimetrie non conformi, modifiche interne mai dichiarate, bagni o tramezzi “fantasma”. Prima ancora di ristrutturare, spesso serve sanare l’immobile. Traduzione: costi imprevisti + mesi di ritardo. 📑 2️⃣ Burocrazia sottovalutata Una ristrutturazione non è solo design e cantiere. CILA, SCIA, autorizzazioni, vincoli, enti diversi da coordinare. E attenzione: gli errori non li paga l’impresa, li paga il proprietario. ⏳ 3️⃣ Tempistiche irreali Tra verifiche, sanatorie e permessi, l’inizio lavori può slittare di mesi rispetto a quanto immaginato. 👉 La verità che nessuno ti dice: la ristrutturazione non inizia quando apri il cantiere, ma prima di firmare il comprom...